“像造汽車一樣造房子”，房地產(chǎn)步入了“卷產(chǎn)品”的新紀(jì)元

　　“像造汽車一樣造房子”，房地產(chǎn)步入了“卷產(chǎn)品”的新紀(jì)元

　　作者：孫夢凡

　　今年來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個新變化：多地相繼出臺計容新規(guī)，通過空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊不計容積率等方式，“曲線”提高樓盤的得房率，助力提升居住品質(zhì)。

　　安全、舒適、綠色、智慧......過往鋼筋水泥的剛需商品房開始升級，各家開發(fā)商開始真正意識到，建造“好房子”才能贏得市場投票，豪宅市場的熱銷也印證了行業(yè)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，隨著房企產(chǎn)品力不斷提升，房地產(chǎn)正在從量變邁向質(zhì)變。對房企而言，保持新房市場的份額，逐步收復(fù)在部分城市失去的市場份額，特別是在剛需市場，同時在高端和豪宅市場中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，將是未來發(fā)展的重要方向。

　　樓盤質(zhì)量一直是行業(yè)頑疾

　　在過往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，除了房價下滑，最讓購房者揪心的便是樓盤質(zhì)量問題了。

　　以前，地產(chǎn)商奉行“高周轉(zhuǎn)”原則，快速運行的建造鏈條，導(dǎo)致不少房子的質(zhì)量經(jīng)不起考驗；當(dāng)行業(yè)整體降速時，房企卻又容易因資金問題，導(dǎo)致新樓盤交付時出現(xiàn)“減配”問題。近半年以來，關(guān)于樓盤“減配”等質(zhì)量問題的投訴一直層出不窮。

　　比如在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有黑龍江省七臺河市市民于12月份反映稱，自己是恒基豪庭的業(yè)主，房子11月26號交房，因質(zhì)量問題多次跟物業(yè)溝通無果，包括房屋窗戶下方墻面開裂、小區(qū)窗戶壓條松動、有樓棟商服私自破壞剪力墻等諸多問題。

　　對此當(dāng)?shù)匦旁L局回復(fù)稱，關(guān)于墻體開裂修復(fù)問題，已責(zé)成設(shè)計單位制定處理方案，要求施工單位按方案進行維修；關(guān)于窗戶質(zhì)量問題，建設(shè)單位已督促生產(chǎn)廠家對每一戶進行逐一排查修復(fù)；關(guān)于剪力墻問題，物業(yè)公司已經(jīng)制止，避免此類問題再次發(fā)生。

　　在西安，有網(wǎng)友11月反映稱，自己是港務(wù)區(qū)融創(chuàng)望江府的業(yè)主，稱樓盤存在一定質(zhì)量問題，包括下水管漏水、水井房漏水、強弱電房漏水、樓層漏水、工區(qū)墻地磚空鼓等。因前述質(zhì)量問題，項目交房時間也受到了影響，希望政府幫助解決問題。

　　對此西安市人民政府表示，關(guān)于漏水問題，經(jīng)建設(shè)單位反饋，現(xiàn)正在逐一維修，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已督促建設(shè)單位加快維修進度；瓷磚空鼓問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已要求建設(shè)單位立即安排人員進行核查，根據(jù)核查結(jié)果進行修復(fù)處理。

　　在北京，同樣有網(wǎng)友11月反映稱，中交和卓越開發(fā)的一樓盤入戶大堂與宣傳不符，實際交付玻璃后面是墻、雙入戶變成單入戶、大堂面積縮水1/3、過道有效寬度僅1米，除此之外，大堂沙發(fā)、茶幾、吊燈等方面也出現(xiàn)“減配”。

　　對此昌平區(qū)方面回復(fù)稱，經(jīng)區(qū)住建委核實，該項目南區(qū)、北區(qū)已組織線下業(yè)主見面會，針對公區(qū)等問題，企業(yè)表示該問題將在近期出具方案；針對大堂墻體問題，企業(yè)表示現(xiàn)場實際與規(guī)劃一致，后續(xù)將進行美化提升；目前項目還處于施工階段，現(xiàn)場系按照設(shè)計圖紙施工。

　　各地頻現(xiàn)的樓盤質(zhì)量問題，反映出行業(yè)過往高速發(fā)展的“后遺癥”仍在，要真正除掉質(zhì)量減配這一行業(yè)“頑疾”，還有許多現(xiàn)實問題要處理。

　　行業(yè)現(xiàn)狀倒逼品質(zhì)時代臨近

　　現(xiàn)實中，購房者對樓盤質(zhì)量的關(guān)注度越來越高；從行業(yè)發(fā)展階段看，當(dāng)前我國商品房整體存量大、競爭激烈，住房標(biāo)準(zhǔn)正在從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

　　澤平宏觀日前刊發(fā)的一篇文章表示，1978年到2023年以來，中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平方米增至335.5億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.74億套，套戶比從0.8增至1.07，中國城鎮(zhèn)住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

　　從城鎮(zhèn)套戶比看，我國東部、中部、西部、東北地區(qū)分別為1.03、1.11、1.05、1.33，黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、青海、遼寧等5省區(qū)套戶比超過1.15，浙、藏、粵3省套戶比小于1.00。

　　隨著房子總量越來越多，購房者對住房的要求和標(biāo)準(zhǔn)也在提高。

　　中指研究院表示，從住宅發(fā)展歷程上看，社會對于“好房子”的認識持續(xù)更新迭代。20世紀(jì)80年代，住宅評價標(biāo)準(zhǔn)更為關(guān)注安全耐久；到2000年左右，住宅發(fā)展方向轉(zhuǎn)向綠色低碳領(lǐng)域，如中國的2006綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)；2015年左右，住宅在健康宜居受到廣泛關(guān)注。

　　今年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹也對“好房子”問題進行了詳細闡釋。

　　為什么要建“好房子”？他表示，我們國家的住房發(fā)展已經(jīng)進入了一個新階段，即從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，當(dāng)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，人民群眾對住房的功能、質(zhì)量有了新期待。這時應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，從過去注重速度、數(shù)量，轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、好服務(wù)。

　　那么什么才是“好房子”，他提出了四個關(guān)鍵詞：綠色、低碳、智能、安全。

　　中指研究院在統(tǒng)計了近3萬樣本后也發(fā)現(xiàn)，居民對“好房子”的期待，集中在幾個主要方面。

　　在居住面積上，超六成受訪者傾向選擇90～144平戶型；在戶型設(shè)計期待上，受訪者更關(guān)注全明設(shè)計及靈活改造空間；在社區(qū)配套需求上，更關(guān)注會客空間、小型運動場、環(huán)形跑道等配套設(shè)施；在物業(yè)服務(wù)期待上，出入口管理、裝修服務(wù)等呼聲較高；在科技系統(tǒng)上，智能安防系統(tǒng)占據(jù)首要位置；交付方式偏好上，希望結(jié)合自身需求進行精裝清單選擇。

　　“好房子需要好建造，我們要強化科技賦能，推廣綠色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽車一樣造出好房子�！蹦吆缭�表示，建設(shè)“好房子”是個系統(tǒng)工程，是個應(yīng)用場景和新產(chǎn)業(yè)，有可能成為一個新賽道，對于擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，都會發(fā)揮重要作用。

　　地產(chǎn)商爭相開始“卷產(chǎn)品”

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段的變化，讓地產(chǎn)商爭相開始正視現(xiàn)實、重視產(chǎn)品。

　　今年以來，市場上實現(xiàn)熱銷的項目，絕大多數(shù)都是高端改善性質(zhì)的樓盤。

　　克而瑞集團CEO張燕日前表示，今年140~180平方米及180平方米以上產(chǎn)品，成交占比穩(wěn)定增長；500~1000萬及1000萬以上高總價產(chǎn)品也穩(wěn)定增長，這一趨勢在京滬深尤為突出。Top30企業(yè)中，7家更新或重新發(fā)布了高端產(chǎn)品系，18家對高端產(chǎn)品進行了局部迭代和創(chuàng)新。

　　開發(fā)商對產(chǎn)品的打磨，不僅會影響購房者偏好，對資產(chǎn)價值也是一種保證。張燕稱，克而瑞統(tǒng)計的100個熱銷項目，近6成聚集于城市核心區(qū)。較難復(fù)制的核心區(qū)位，加上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，構(gòu)成板塊定價權(quán)，通過提升產(chǎn)品力創(chuàng)造出溢價，已經(jīng)成為房企產(chǎn)品設(shè)計最突出的特點。

　　那么，地產(chǎn)商“卷產(chǎn)品”卷在了哪里？張燕表示，一是高贈送，得益于設(shè)計規(guī)范調(diào)整、四代宅落地，熱銷項目得房率一再提升；第二是超配，包括主入口門頭，園林景觀，及會所配套等，有剛需剛改項目通過超配，對競品形成了降維打擊；第三是定制迭代，整體戶型結(jié)合軟裝、家電，形成了系統(tǒng)化定制體系；第四是實景展示，將樣板房的實景當(dāng)作交付標(biāo)準(zhǔn)等。

　　在克而瑞日前舉行的圓桌論壇上，招商蛇口表示，過往高周轉(zhuǎn)時代，招商蛇口一直有嚴格的產(chǎn)品線，目前最大的改變是，針對當(dāng)下行業(yè)變化，打破原來的標(biāo)準(zhǔn)化體系，對每個新增項目都能調(diào)集企業(yè)內(nèi)全國最優(yōu)秀的產(chǎn)品團隊，進行集中最優(yōu)勢力量的操盤、場景化分類。

　　保利發(fā)展方面表示，保利好房子在“安全、舒適、綠色、智慧”基礎(chǔ)上，延展出了“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”三個部分，聚焦人本化、綠色化、恒久化、智慧化、產(chǎn)業(yè)化，打造“智慧宅、未來宅、健康宅、低碳宅”，從四個維度進行產(chǎn)品體系構(gòu)建。

　　地產(chǎn)與物業(yè)的結(jié)合，也是未來產(chǎn)品升級的方向之一。華潤置地方面稱，2024年華潤置地在標(biāo)簽立面、景觀皮膚系統(tǒng)等方面做了細分研究，社區(qū)配套有潤心社品牌，景觀方面有“全齡生活營地”，同時著重解決社群服務(wù)，今年提出“潤比鄰”服務(wù)運營的產(chǎn)品線。

　　“隨著行業(yè)產(chǎn)品力的不斷提升，行業(yè)已經(jīng)從量變邁向了質(zhì)變�！笨硕�瑞集團董事長丁祖昱表示，十月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，新房基于產(chǎn)品力的提升，市場表現(xiàn)超越了二手房。對于房企而言，保持新房市場的份額，逐步收復(fù)在部分城市失去的市場份額，特別是在剛需市場，同時在高端和豪宅市場中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，將是未來發(fā)展的重要方向。