超350億資金回購?fù)恋?多城啟動專項債收儲計劃

　　超350億資金回購?fù)恋?多城啟動專項債收儲計劃

　　財聯(lián)社2月14日訊(記者 李潔)蛇年春節(jié)過后，多地公示了土儲專項債回收閑置土地計劃。

　　廣州南沙規(guī)自局近日掛網(wǎng)發(fā)布了南沙區(qū)2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項債券項目用地名單及收儲價格的公告，共有8宗土地被收回，總回購用地面積約40萬平方米，價格超8.8億元。

　　據(jù)悉，這是南沙區(qū)首次一次性回購這么多宗地塊，回購?fù)恋匕�括醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地、工業(yè)用地、新興產(chǎn)業(yè)園用地以及涉宅用地等，基本是一直未完成開發(fā)或尚未進行開發(fā)和建設(shè)的地塊。

　　“閑置未開工土地不僅占用房企大量資金，而且無法向市場提供有效供應(yīng)。收儲閑置土地既可以調(diào)節(jié)土地市場供需關(guān)系，又有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動性和債務(wù)壓力。”湘財證券分析師張智瓏表示。

　　根據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告中涉及的回購?fù)恋乜倲?shù)量超過160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。其中，惠州擬收購價格超120億元，居首位；珠海擬收購價格66.5億元，排在第二位。

　　方正證券分析師劉清海認為，土儲專項債時隔五年后重啟意義重大，或成為房企紓困重要資金來源。

　　而關(guān)于收儲的價格，一直是外界關(guān)注的重點。

　　對于收儲價格，劉清海表示，從廣東今年首批次收儲案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度較高，更好的資金平衡意味著專項債回收閑置用地可行性較高。

　　“我們不完全梳理了9個城市(區(qū))共63個地塊的收儲信息，多數(shù)項目為折價收購，僅考慮折價地塊，總體折價率為19%�！比A泰證券分析師陳慎稱。

　　其表示，在本次可以確定土地價格的46個地塊中，30個為折價收儲、6個為平價收儲、10個為溢價收儲，折價收儲占比65%，總體收儲折價率為 11%；如果僅考慮折價收儲的地塊，總體收儲折價率為19%。部分溢價收購的土地主要由于拿地時間較早(早于2017年)，后續(xù)評估價上漲所致。

　　此外，收儲對價是否為全額現(xiàn)金支付，是否會夾帶調(diào)規(guī)或“地票”補償，仍有待觀察。

　　從被收儲地塊的明細看來，被收儲土地原始用途多樣，劉清海表示，被收儲土地中住宅用地占比超過50%，商辦用地占比超30%，各地塊成交時間集中在2020-2024年，占比超過80%。

　　值得關(guān)注的是，多位分析師表示，整體來看，今年第一輪專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，例如珠海就回購了華發(fā)股份6塊閑置用地。

　　“隨著更多低成本增量資金將進入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或為地方城投→地方國企→央企→民企�！眲⑶搴ＵJ為。

　　不過，中指院分析師表示，當(dāng)前絕大多數(shù)城市落實專項債收購存量土地的進展仍有待提速。目前地方收購存量土地依然存在多項難點，難點主要包括專項債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足。另外，收購價格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低，同時當(dāng)前收購標(biāo)的物更集中在地方國企，也較難調(diào)動其他類型企業(yè)的積極性等。

　　對此，財政部曾表示，正配合主管部門明確專項債“收儲”落地等相關(guān)政策。

　　在1月10日舉行的國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上，財政部綜合司司長林澤昌在專項債支持收購存量商品房用作保障性住房進展方面指出，“近段時間以來，我們一直在配合行業(yè)主管部門積極推進，進行了大量走訪調(diào)研，召開座談會廣泛聽取各方意見，也充分考慮地方訴求�！�

　　其進一步表示，“近期我們將繼續(xù)配合主管部門，抓緊明確相關(guān)政策，政策明確之后，地方就可以按此來推進落實�！�

　　“專項債收購閑置存量土地是2025年促進房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，打通各項收儲堵點，加快收儲節(jié)奏，或成為未來中央和地方政府政策的重要著力點，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。”上述中指院分析師指出，預(yù)計更多城市將參考借鑒廣東省做法，出臺詳細的操作細則或指引，同時給予調(diào)規(guī)、土地置換更多政策支持，也是重要方向。