加大商品房收儲(chǔ)力度，百城新房庫(kù)存連續(xù)多月下降

　　加大商品房收儲(chǔ)力度，百城新房庫(kù)存連續(xù)多個(gè)月下降

　　2025年的中國(guó)樓市走向到底會(huì)如何？這是當(dāng)前購(gòu)房者和房地產(chǎn)上下游從業(yè)者十分關(guān)心的話題。

　　第一財(cái)經(jīng)記者注意到，蛇年新春伊始，多地已表態(tài)將加大存量商品房收儲(chǔ)力度，這對(duì)2025年的樓市去庫(kù)存來(lái)說(shuō)是個(gè)實(shí)打?qū)嵉暮孟�息�?/p>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年地方政府收儲(chǔ)商品房的力度會(huì)加大，資金支持力度也將加大。

　　而隨著收儲(chǔ)力度加大，樓市高庫(kù)存問(wèn)題或?qū)⒅鸩降玫浇鉀Q，供求關(guān)系也將得到改善，市場(chǎng)將完成階段性調(diào)整，購(gòu)房者信心也將得到恢復(fù)。

　　多地發(fā)布商品房收儲(chǔ)計(jì)劃

　　近日，遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《遼寧省加大存量商品房收購(gòu)力度，進(jìn)一步提升住房保障能力的若干措施》的通知，其中提出在2025年至2027年間，遼寧省將通過(guò)收購(gòu)存量商品房方式，新增12萬(wàn)套配租型保障性住房，此外還將收購(gòu)一定數(shù)量的存量商品房用作配售型保障性住房和養(yǎng)老服務(wù)用房。

　　僅在2025年，遼寧省就計(jì)劃通過(guò)收購(gòu)存量商品房的方式新增4.5萬(wàn)套配租型保障性住房。

　　無(wú)獨(dú)有偶，近期重慶市人民政府辦公廳也印發(fā)了《重慶市推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上向好若干政策舉措》，其中提到要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，除了不再將市外人員購(gòu)買普通住宅納入房產(chǎn)稅征稅范圍，該文件還特地提到“統(tǒng)籌安排保障性住房再貸款政策工具支持收購(gòu)存量商品房”。

　　近日，廣東省財(cái)政廳公開(kāi)《廣東省2024年預(yù)算執(zhí)行情況和2025年預(yù)算草案的報(bào)告》，其中提出，今年要運(yùn)用好專項(xiàng)債券資金回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

　　部分地市也在春節(jié)后亮出了商品房收儲(chǔ)計(jì)劃，比如山東濰坊就在2月8日舉辦的全市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上宣布，將全力做好住房保障，加大保障性租賃住房建設(shè)和供給，新建住房6565套、完工3580套，收購(gòu)1564套存量商品房用作配租型、配售型保障性住房。

　　2月10日，四川綿陽(yáng)印發(fā)《綿陽(yáng)市保障性住房收購(gòu)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，其中稱，綿陽(yáng)市人民政府將選定兩家國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)房源工作的實(shí)施主體，收購(gòu)資金由收購(gòu)主體自行籌集，支持收購(gòu)主體申請(qǐng)中央和省、市財(cái)政補(bǔ)助資金，專項(xiàng)債，銀行貸款等。

　　春節(jié)后，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行也公開(kāi)發(fā)聲稱，將持續(xù)為加大保障性住房建設(shè)和供給提供中長(zhǎng)期融資支持，該行還表示，2024年已重點(diǎn)支持了廣西、江蘇、河南、吉林、四川等地收購(gòu)已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，帶動(dòng)相關(guān)城市消化存量商品房近萬(wàn)套。

　　據(jù)央視新聞報(bào)道，自2024年5月17日中央提出收購(gòu)存量商品房用作保障房以來(lái)，至今年春節(jié)前，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”工作，超32個(gè)城市發(fā)布存量房收儲(chǔ)細(xì)則，貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、保定等10多個(gè)城市收購(gòu)商品房項(xiàng)目落地，籌集保障性住房超過(guò)15萬(wàn)套。

　　展望2025年，多地在蛇年春節(jié)前后亮出商品房收儲(chǔ)計(jì)劃或細(xì)則，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年商品房收儲(chǔ)力度會(huì)加大，“中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)很明確，是‘嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量、提高質(zhì)量’，其中的關(guān)鍵是‘優(yōu)化存量’，存量盤活是今年非常重要的工作，力度肯定更甚于2024年”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年對(duì)于商品房收儲(chǔ)的資金支持力度也將非常大，去年這方面已經(jīng)有一些專項(xiàng)資金，今年則有地方政府專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)，資金保障更全面。

　　新房市場(chǎng)正逐步走出低谷

　　“國(guó)家隊(duì)”下場(chǎng)收儲(chǔ)商品房，毫無(wú)疑問(wèn)主要是解決商品房的高庫(kù)存問(wèn)題，此舉不僅有利于緩解庫(kù)存壓力，也有利于地方政府更高效地籌集保障性住房房源。

　　根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的匡算，目前廣義的房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存規(guī)模超過(guò)了120億平方米。

　　這一數(shù)值來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)的歷年土地累計(jì)成交建面和歷年商品房累計(jì)銷售面積之差——從2000年以來(lái)，全國(guó)累計(jì)出讓土地建面約380億平方米，累計(jì)銷售面積約為250億平方米。

　　而那些竣工未售、施工未售以及待開(kāi)發(fā)土地，則被歸為房地產(chǎn)行業(yè)的廣義庫(kù)存，這還不包含已經(jīng)售出但無(wú)人居住的空置面積。

　　光是那些已經(jīng)賣出的土地但尚未開(kāi)工的建設(shè)面積達(dá)到了53億平方米，這里面包含了閑置土地和新出讓未來(lái)得及開(kāi)工的土地，據(jù)克而瑞測(cè)算，目前全國(guó)閑置超過(guò)三年的土地超過(guò)30億平方米。因此，除了支持地方政府收儲(chǔ)存量商品房，從去年下半年開(kāi)始，中央也在要求地方政府使用專項(xiàng)債券資金收回存量閑置土地。

　　而收儲(chǔ)存量商品房，則更多影響著房地產(chǎn)的狹義庫(kù)存。業(yè)內(nèi)所稱狹義庫(kù)存量，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是新房待售面積，主要指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，可衡量市場(chǎng)中短期變化。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年年末，全國(guó)新建商品房待售面積為7.53億平方米，比上年末增長(zhǎng)10.6%。

　　但是從2024年下半年以來(lái)，在包括“商品房收儲(chǔ)”等一系列精準(zhǔn)政策落地的情況下，不少城市的新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近期報(bào)告指出，截至2024年四季度末，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期相比最高點(diǎn)減少了5.5個(gè)月，意味著去庫(kù)存周期迎來(lái)了拐點(diǎn)；全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為45265萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少10.4%，目前已連續(xù)23個(gè)月呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，且12月份降幅首次為兩位數(shù)，說(shuō)明庫(kù)存消化力度很大。

　　克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，在其監(jiān)測(cè)的樣本城市中，庫(kù)存位列前五的鄭州、青島、佛山、東莞、南京在2024年末的狹義庫(kù)存均減少130萬(wàn)平方米以上。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“展望2025年，各地將持續(xù)發(fā)力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，去庫(kù)存各項(xiàng)指標(biāo)仍有優(yōu)化空間。收儲(chǔ)的直觀影響是盤活閑置存量，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定、市場(chǎng)向好發(fā)展。”

　　克而瑞則預(yù)計(jì)，當(dāng)前的新房市場(chǎng)正在逐步走出低谷，若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，核心城市房?jī)r(jià)有望全面趨穩(wěn)止跌。屆時(shí)行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力雖然仍在高位，但從需求面來(lái)看，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將得到恢復(fù)。