全國城市更新工作步入快車道，對房地產(chǎn)市場有何影響？

　　全國城市更新工作步入快車道，對房地產(chǎn)市場有何影響？

　　新年伊始，全國城市更新工作的推進(jìn)步入快車道。

　　2025年1月20日，全國城市更新工作部署視頻會(huì)議在京召開。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步認(rèn)識實(shí)施城市更新對于城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民群眾需要的重大意義，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，有力有序有效推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)。此后，多地紛紛召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，在部署2025年重點(diǎn)任務(wù)時(shí)要求在推進(jìn)城市更新方面積極作為。

　　在此之前，深圳、上海、貴陽、湖北省、河北省等多地均組建了住房和城市更新部門，明晰城市更新職能。

　　中國社會(huì)科學(xué)院研究員、國家未來城市實(shí)驗(yàn)室副主任王業(yè)強(qiáng)表示，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)，城市更新則是實(shí)現(xiàn)這一任務(wù)的重要手段。我國經(jīng)歷了過去快速的城市化發(fā)展階段，目前城市發(fā)展從增量擴(kuò)張進(jìn)入存量優(yōu)化的新階段，工作重心逐漸側(cè)重于通過城市更新不斷解決城市化發(fā)展過程中的各種“城市病”。

　　“城市更新”由誰負(fù)責(zé)？

　　王業(yè)強(qiáng)指出，“城市更新”早在2019年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出，并于2021年3月寫入2021年政府工作報(bào)告和“十四五”規(guī)劃文件，由此上升至國家戰(zhàn)略層面。黨的二十大報(bào)告更加明確提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。隨著去年12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在兩處內(nèi)容中分別對城市更新予以強(qiáng)調(diào)，今年由副總理何立峰主持全國城市更新工作部署視頻會(huì)議，標(biāo)志著2025年城市更新工作的推進(jìn)明顯步入了快車道。

　　來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，有410多個(gè)城市成立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，強(qiáng)化政府統(tǒng)籌。21個(gè)城市設(shè)立城市更新局，常態(tài)化推進(jìn)專職管理。12個(gè)省建立省級督導(dǎo)機(jī)制，7個(gè)省將城市更新納入省級政府績效考核。10個(gè)省分層次開展省級城市更新試點(diǎn)工作。

　　事實(shí)上，早在2019年3月11日，深圳城市更新局掛牌成立，該局由原來的“深圳市城市更新和土地整備局”更名而來。2024年4月11日，深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站上發(fā)布了深圳市城市更新局和深圳市住房和建設(shè)局的主要職能。以此為例，可以看到，前者7項(xiàng)主要職能均圍繞“城市更新”，并側(cè)重于落實(shí)執(zhí)行；后者18項(xiàng)主要職能則是包含了城市建設(shè)的各個(gè)方面。

　　全國最早的城市更新局成立于2015年2月28日，位于廣東省廣州市，是為了起到改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)調(diào)查、項(xiàng)目協(xié)調(diào)推進(jìn)作用而成立的政府部門，原廣州市“三舊”改造工作辦公室的職責(zé)、市政府有關(guān)部門關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善的職責(zé)也一并納入。2019年1月29日，原廣州市城市更新局并入廣州市規(guī)劃和自然資源局。

　　2024年，湖北省17個(gè)下轄地區(qū)先后掛牌住房和城市更新局，被認(rèn)為是城市管理重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。湖北省17個(gè)下轄地區(qū)包括12個(gè)地級市(武漢市、黃石市、襄陽市、荊州市、宜昌市、十堰市、孝感市、荊門市、鄂州市、黃岡市、咸寧市、隨州市)、1個(gè)自治州(恩施土家族苗族自治州)、4個(gè)省直轄縣級行政區(qū)(仙桃市、潛江市、天門市、神農(nóng)架林區(qū))。值得注意的是，武漢市住房和城市更新局的原網(wǎng)址為“武漢市住房保障和房屋管理局”；宜昌市、黃石市、襄陽市等住房和城市更新局前身則是“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”。

　　2024年5月，武漢人大發(fā)布的《武漢市人民政府關(guān)于市政府機(jī)構(gòu)改革情況的報(bào)告》指出，組建市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局，作為市政府工作部門，承擔(dān)國土空間規(guī)劃、自然資源管理、生態(tài)修復(fù)、城鄉(xiāng)建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目管理、建筑市場監(jiān)督管理、村鎮(zhèn)建設(shè)等工作。市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局劃入市自然資源和規(guī)劃局職責(zé)；劃入市城鄉(xiāng)建設(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目管理、建筑市場監(jiān)督管理、推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)科技進(jìn)步、村鎮(zhèn)建設(shè)等職責(zé)。不再保留市自然資源和規(guī)劃局。同時(shí)，組建市住房和城市更新局，作為市政府工作部門。負(fù)責(zé)做好房屋建設(shè)管理和住房保障、房地產(chǎn)市場、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的管理工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市更新實(shí)施工作。市住房和城市更新局劃入市住房保障和房屋管理局職責(zé)；劃入市城鄉(xiāng)建設(shè)局城市道路、橋梁隧道、軌道交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理職責(zé)。不再保留市住房保障和房屋管理局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局。

　　可以看到，各地根據(jù)實(shí)際情況落實(shí)城市更新工作，牽頭部門不一而足。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，城市更新工作主要由房管部門或土地規(guī)劃部門負(fù)責(zé)，具體由城市政府根據(jù)城市中亟待更新的是存量房屋還是城市規(guī)劃功能決定。此外，在一些一二線城市，城市更新是一個(gè)體量較大的產(chǎn)業(yè)，則需要專門的職能部門來負(fù)責(zé)落實(shí)全市工作。

　　“先體檢、后更新”

　　中國建設(shè)報(bào)1月21日發(fā)布的報(bào)道顯示，全國各地普遍將城市更新作為黨委和政府做好新時(shí)代城市工作、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的綜合性、系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動(dòng)，不斷創(chuàng)新完善城市更新工作機(jī)制、制度政策和實(shí)施模式，2024年共實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬余個(gè)，完成投資約2.9萬億元，綜合性成效逐步顯露。創(chuàng)新多元化城市更新投融資機(jī)制。12省設(shè)立專項(xiàng)資金給予獎(jiǎng)補(bǔ)或貸款貼息，12個(gè)省發(fā)行專項(xiàng)債近1000億元用于各類更新改造，一些地方完善稅費(fèi)減免政策。各地積極爭取金融信貸支持，拓寬征信方式、延長貸款期限。28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金，總資金規(guī)模達(dá)4550億元。各地通過政企合作、特許經(jīng)營、企業(yè)承包、自主更新等，吸引社會(huì)資本投入。

　　進(jìn)入2025年，天津、廣西、貴州等地已將城市更新劃入今年工作重點(diǎn)。

　　2025年天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求緊盯三個(gè)領(lǐng)域改革。其中在城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域，推進(jìn)城市更新創(chuàng)新實(shí)踐，健全現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機(jī)制，推動(dòng)“數(shù)字住建”迭代升級，探索便民、便企的數(shù)字服務(wù)與應(yīng)用。突出“五個(gè)下功夫”。在穩(wěn)住樓市上下功夫，穩(wěn)定市場信心。在實(shí)施城市更新上下功夫，按照城市更新“八大領(lǐng)域”，提前謀劃項(xiàng)目。

　　廣西壯族自治區(qū)召開 2025年全區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。制定實(shí)施增量政策，開展住房促消費(fèi)活動(dòng)。推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，完成保交房掃尾任務(wù)。籌集各類保障性住房3.5萬套以上，實(shí)施城中村和危舊房改造。推進(jìn)一批現(xiàn)房銷售和“好房子”試點(diǎn)示范建設(shè)。實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。探索構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式，打造一批完整社區(qū)試點(diǎn)，基本完成老化燃?xì)夤艿赖仍O(shè)施設(shè)備更新改造。

　　貴州全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署2025年重點(diǎn)工作任務(wù)時(shí)要求，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目建設(shè)，抓好在建項(xiàng)目建設(shè)，積極謀劃實(shí)施一批項(xiàng)目。大力實(shí)施城市更新，“先體檢、后更新”，加快推進(jìn)更新改造，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化水平提升，服務(wù)“強(qiáng)省會(huì)”行動(dòng)，支持重點(diǎn)地區(qū)發(fā)展，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系。

　　王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，從目前趨勢看，城市更新工作是當(dāng)前和今后一段時(shí)期住建部門的重點(diǎn)任務(wù)。城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市體檢作為城市更新的先決條件，城市更新需要遵循“先體檢、后更新，無體檢、不更新”的原則。通過全面檢查城市基礎(chǔ)設(shè)施、空間利用效率、居住環(huán)境等發(fā)現(xiàn)問題，為后續(xù)的城市更新提供依據(jù)和指導(dǎo)，這是城市更新需要重點(diǎn)解決的問題。城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要依據(jù)城市體檢報(bào)告，制定城市更新規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，生成城市更新項(xiàng)目庫，統(tǒng)籌推進(jìn)既有建筑更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造、城市功能完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、城市生態(tài)修復(fù)、歷史文化保護(hù)傳承等城市更新工作。

　　對房地產(chǎn)市場有何影響？

　　具體到對房地產(chǎn)市場的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，老舊小區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造等，直觀來看能提升居住品質(zhì)，讓存量房供給效率提升，避免“老破小”導(dǎo)致的沉淀，帶動(dòng)二手房交易循環(huán)，促進(jìn)改善型需求。二是，功能補(bǔ)短板、安全消防等底線要求落實(shí)到位，居住環(huán)境改善，帶動(dòng)租賃需求活躍，而且是“低租金、高品質(zhì)”的租賃業(yè)態(tài)增長，這有利于培育先租后買的消費(fèi)需求。三是，空間騰挪，將中心區(qū)低效空間盤活，釋放中心區(qū)土地資源，帶動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng)。

　　“城市更新會(huì)使得存量房市場的供求關(guān)系產(chǎn)生變化”。嚴(yán)躍進(jìn)對此持有相同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，“助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民群眾需要”是最為核心的要求。當(dāng)前各項(xiàng)工作都圍繞提升內(nèi)需開展，包括房地產(chǎn)、城市更新、信息城鎮(zhèn)化、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，背后仍有巨大的潛力有待挖掘。

　　王業(yè)強(qiáng)指出，不同級別的城市體檢出來的問題差異較大，體檢出的問題就是更新改造的重點(diǎn)。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，查找人民群眾身邊的急難愁盼問題；堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，找出影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)。另外，不同級別的城市推動(dòng)城市更新的能力也不一樣。級別高的城市，發(fā)展水平更高，調(diào)動(dòng)社會(huì)資金的能力也不一樣。總而言之，要加強(qiáng)用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統(tǒng)籌用好財(cái)政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會(huì)資本參與城市更新。

　　我國經(jīng)歷了過去快速的城市化發(fā)展階段，目前城市發(fā)展從增量擴(kuò)張進(jìn)入存量優(yōu)化的新階段，需要通過城市更新不斷解決城市化發(fā)展過程中的各種“城市病”。王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，一是老舊小區(qū)的更新改造，通過設(shè)施更新、環(huán)境提升、內(nèi)容優(yōu)化等方式，推動(dòng)老舊城市級公共服務(wù)設(shè)施更新，提升城市綜合服務(wù)水平。二是要提升產(chǎn)業(yè)用地效率，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效配置和城市功能的全面升級，激發(fā)城市發(fā)展新動(dòng)力。三是通過社區(qū)重構(gòu)統(tǒng)籌推進(jìn)城市治理走深走實(shí)，實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。城市更新的總體目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效率發(fā)展、居民高品質(zhì)生活、空間高品質(zhì)營造、城市高水平治理的良性循環(huán)。

　　記者 劉暢