去年地方賣(mài)地收入約4.87萬(wàn)億，專家預(yù)計(jì)今年降幅收窄

　　去年地方賣(mài)地收入約4.87萬(wàn)億，專家預(yù)計(jì)今年降幅收窄

　　陳益刊

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，地方土地出讓收入連續(xù)第三年明顯下滑。

　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2024年地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入(下稱土地出讓收入)48699億元，比上年下降16%。這是自2022年以來(lái)連續(xù)第三年這一收入出現(xiàn)兩位數(shù)降幅，且2024年降幅較2023年(13.2%)有所擴(kuò)大。2024年地方土地出讓收入與2021年的高位相比，少了約3.8萬(wàn)億元。

　　受居民購(gòu)房意愿不足和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金緊張等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，土地出讓收入量?jī)r(jià)齊跌。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年下降10.6%，新建商品房銷售面積同比下降12.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降17%。

　　粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒告訴第一財(cái)經(jīng)，2024年地方土地出讓收入繼續(xù)縮量，但四季度在房地產(chǎn)增量政策支持下降幅明顯收窄。土地出讓收入走勢(shì)與商品房銷售景氣度相關(guān)性較高。房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”增量政策實(shí)施后，樓市已出現(xiàn)多重積極信號(hào)，一線城市等核心城市土地市場(chǎng)回溫明顯，供給側(cè)源于各城市增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，需求側(cè)源于房企拿地信心得到提振。

　　羅志恒表示，從全年看，2024年土地出讓收入相較于2021年高位累計(jì)下降44.1%，接近于商品房銷售額近三年的累計(jì)降幅。從季度節(jié)奏看，9月中央政治局會(huì)議定調(diào)推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，四季度商品房銷售和土地市場(chǎng)成交明顯回暖。四季度土地出讓收入同比-6.3%，降幅較前三季度(-24.6%)大幅收窄18.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　“其中12月當(dāng)月土地出讓收入同比增長(zhǎng)0.7%，年內(nèi)首次增速轉(zhuǎn)正。一線城市地價(jià)止跌，10月、11月、12月一線城市住宅用地成交樓面價(jià)同比分別上漲29%、79%、20%。”羅志恒說(shuō)。

　　受經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、減稅等影響，去年地方稅收收入普遍下滑。而土地出讓收入連年下滑，也一定程度上減少地方可用財(cái)力。

　　為了緩解地方財(cái)政收支矛盾，各地加大盤(pán)活存量資產(chǎn)資源，這使得非稅收入出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。另外去年中央允許地方動(dòng)用4000億元結(jié)存?zhèn)鶆?wù)限額，來(lái)補(bǔ)充地方綜合財(cái)力，支持地方“�；�本民生、保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)”。

　　此前多位財(cái)稅專家告訴第一財(cái)經(jīng)，在“房住不炒”基調(diào)下，從中長(zhǎng)期看，土地市場(chǎng)難有大幅反彈，土地出讓收入下滑趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。比如，按羅志恒團(tuán)隊(duì)測(cè)算，到2035年為止的住宅用地“成交土地出讓金”收入規(guī)模，年均金額為3.59萬(wàn)億元。

　　2025年地方土地出讓收入形勢(shì)如何備受關(guān)注。

　　羅志恒認(rèn)為，2025年，地方政府對(duì)土地市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，或?qū)⑼ㄟ^(guò)加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、加快存量土地盤(pán)活等手段支持土地市場(chǎng)。但考慮到房地產(chǎn)仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，土地市場(chǎng)成交或?qū)⒗^續(xù)筑底，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)土地出讓收入仍延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，同比降幅有望收窄至個(gè)位數(shù)。

　　他表示，今年商品房銷售有望回穩(wěn)利好土地市場(chǎng)。2025年商品房銷售有三個(gè)有利因素：一是通過(guò)貨幣化安置等方式實(shí)施城中村改造和危舊房改造，加快存量房去庫(kù)存；二是充分使用3000億元保障性住房再貸款，專項(xiàng)債使用范圍擴(kuò)大，加快收購(gòu)存量房；三是北京、上海等一線城市房地產(chǎn)銷售回暖，可能會(huì)有帶動(dòng)效應(yīng)。

　　“不過(guò)土地成交和房地產(chǎn)投資的修復(fù)可能相對(duì)偏慢，2025年仍面臨兩個(gè)不利因素。一方面存量閑置土地開(kāi)發(fā)難度大，擠占企業(yè)現(xiàn)金流。另一方面，個(gè)別大型房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未全面化解，仍會(huì)制約企業(yè)拿地信心持續(xù)好轉(zhuǎn)�！绷_志恒說(shuō)。

　　目前地方對(duì)今年土地出讓收入形勢(shì)判斷分化較大，這從一些省份2025年以土地出讓收入為主的政府性基金收入預(yù)計(jì)增速可看出。

　　比如，賣(mài)地收入規(guī)模居全國(guó)第一的江蘇省預(yù)算報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2025年預(yù)計(jì)政府性基金預(yù)算收入為6674億元，與2024年執(zhí)行數(shù)相比下降約17.6%。河北省今年預(yù)算報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2025年當(dāng)?shù)卣�府性基金收入預(yù)算安排2809億元，這相比2024年實(shí)際執(zhí)行數(shù)增長(zhǎng)約50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)，不少地方提出持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，支持房地產(chǎn)穩(wěn)定的政策層面力度會(huì)更大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面也將更好，所以今年整體土地出讓收入可保持一定樂(lè)觀。從今年1月份來(lái)看，杭州等地出現(xiàn)單價(jià)新“地王”，也一定程度上說(shuō)明一些企業(yè)仍看好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。